一、虚无飘渺的宏观经济决定了房价？

这个判断原则上没有错，但不管用。每当说起房价的时候，无论是热情高涨的2006年、2007年，还是“崩盘论”兴盛的1993年和2008年，大家都用宏观经济的表现来解释，而且永远行得通。

而目前席卷国际金融的大海啸应该是典型的宏观经济因素了吧，大家一致公认是起源于美国房地产次按问题。关键在于，国际金融的稳定亦取决于美国房地产价格的止跌，这也是尽乎一致的结论。

问题来了，谁决定谁呢？如果说是相互决定，我们就陷入了“套套逻辑”，而且得出的结论一定是异常的悲观：

次贷—→金融危机—→流动紧缩—→价格下跌—→更大的金融危机—→更大的价格下跌……

用之于中国“宏观经济下降—→房地产价格下跌—→需求下降—→投资下滑—→宏观经济再下滑—→房地产价格再下跌……

   那么下跌到什么时候呢？一说是到宏观经济稳定；一说是到与老百姓经济水平相适应。而宏观经济稳定在外贸出问题的时候取决于投资和内需，房地产又是投资和内需的大头，这不是典型的套套逻辑吗？说，与老百姓的经济能力相适应，这原则上并不错，可是老百姓在宏观经济下滑和通胀的时候，经济收入本身就是一个取决于宏观经济的变量。现实的例子是1997—2003年的香港，房价大跌之后，与老百姓的经济能力适应了吗？反而是六分之一的港人负资产！

二、供给与需求最终决定了房价？

这个通用教科书的结论当然是正确的，但这种可以放之四海解释一切价格的定律，亦是一个随波逐流的“表面理论”。关键是什么决定了供求？价格理论说价格是调整供求的主要信号：价格上涨—→刺激供给、抑制需求—→价格下跌—→抑制供给、刺激需求。这是一个完美的平衡圈。可是这个理论从来没有解释为什么房产价格下跌，需求同时更大幅度下跌这一全球普遍存在的现象。

2008年房地产市场的调整，与其说是供给的增加，不如说是需求的突变，那么同样是这批人，怎么2007年还供不应求，2008年就突变了呢？

关于房地产价格，我们经常这样说：中国经济长期发展的基本态势没有变，中国城市化进程没有变，中国保护耕地的态度没有变。那么，需求的突变，一定是有着更直接影响需求的因素在起着作用。

三、是成本决定了房价吗？

这已是不需要讨论的问题了，2007年诞生了多少地王啊，这些辉煌的记录，已经成了2008年心中的痛。2008年已不需要再搞什么成本公开了，更不需要搞暴利调查了。

其实又何止是地价的成本，建材、人工、设计等等一系列的成本上涨也没有令房价同比例上升。

成本只是一个企业的利润相关概念，它决定房价的理论可以休矣！

四、房地产价格是一种金融现象

任何商品的价格都与货币相关，都可以说是一种金融现象，但房地产价格尤甚！房地产不是简单的一般消费品，也不是简单的耐用消费品，其原因有二：1、它与资产相关，也就是说它可以产生持续的租值；2、它与金融杠杆相关，购买房地产需要借助于信贷。

我们国家曾用了四年时间，利用各种手段来抑制房价，包括控制土地、增加税费、控制户型、整顿交易秩序、加增值税、直接控制价格……实际的效果如何？都不如提高首付、第二套加息来得直接而有效。

美国次按是谁造成的？不就是现在出了问题的“两房”和金融机构的创新吗？不就是联储局在过去三十年发行了过多的美金吗？

五、房价是由投机者炒起来的吗？

投机者为什么炒房呢？如果没有前几年各银行的金融“创新”，没有“循环贷”、“气球贷”、“转按加贷”……会有那么多的投机者吗？为什么在短短半年的时间里，投机者就突然不见了呢？

说开发商与投机者联手做高了房价；说政府与开发商联手做高了地价；说房地产开发是暴利行业；甚至说房地产中介和媒体的炒作促使房价上升……我们确实应该感谢这一次的房地产调整，使整个行业和社会能够更理智、更清醒地认识以前的偏差，回归房地产业的本质：

1、这是一个周期性极强的行业，尤其是行业周期与宏观调控周期的重合，加上国际经济周期的共振，使得房地产行业成为一个高风险的行业。

2、这是一个金融相关性极强的行业，信贷的松与紧、杠杆的高与低、利息的升与降、热钱的进与出，都影响着供给与需求；

3、如果说股市是宏观经济的先导性的晴雨表，那么房市就是实体经济的温度计。房市与二十几个行业有着直接的正相关性，是目前中国的最大内需之一，也是中国中产阶级家庭最重要的资产。房地产市场的过热会引起恐慌，房地产市场的长期低迷也一样会引起恐慌。