全国工商联向全国政协会议提交的一份题为“ 我国房价为何居高不下” 的发言稿中指出，在房地产开发中，土地成本占房价成本的 58.2% ，税费占销售收入的37.36% ，两项流向政府“腰包”的开发成本，在房地产企业总费用支出中占比高达49.42% ，是造成目前房价居高不下、市场成交低迷的重要原因。
在长清房地产开发成本中，土地和税费成本究竟占多少？如此占比下，当前房价下调空间有多大？记者就此进行了调查。
土地成本占比由容积率决定
业内人士告诉记者，土地成本占房价成本的计算方式，要看容积率，即单位楼面地价所产出的房屋面积数量。容积率大，土地成本均摊在房价中的占比就小。
我们以每亩土地政府出让价 200万元、建成楼房市场售价 6000元/平方米进行测算，看一看土地价格在房价中的占比情况。政府出让土地为每亩 200万元（1亩＝ 666.7平方米），其楼面地价为 3000元（ 200万元÷ 666.7 平方米=2999元/平方米）。如果将 3000元/平方米的楼面地价用于建设多层住房（六层以下，一般容积率为 1.0— 1.3之间），那么，1平方米楼面地价产出房屋面积为 1平方米—1.3平方米。如果这样的房子市场出售价格为每平方米6000元，即土地价格最高占房价的 50％。 如果将1平方米 3000元的楼面地价用于建小高层（9—11层，一般容积率为2），能够产出房屋面积2平方米，该楼市场售价仍为 6000元/平方米计，那么，土地价格在总房价中的占比只有 25％。依此推算，如果建高层住房（ 12层以上，一般容积率为2—4），土地价格在总房价中的占比仅为25％— 12.5％。
税费约占总成本的27％
近年来，我省房地产业高速发展，房地产业提供的营业税、所得税等，扣除所得税上缴中央部分后，年均增长 30% 以上。房地产税费对增强地方政府财力、推动城市建设和改造发挥重要作用的同时，也成为房价一路走高的重要因素。
房地产业已经成为涉及地方税种最多、增长速度最快、对地方财政贡献最大的行业。记者从省建设厅了解到， 2007年，我省房地产开发企业总投资达 1519亿元，缴纳地方税达 260亿元，此项支出在当年房地产投资中占17％。
除纳税外，房地产企业还要缴纳城市基础设施配套费等20多种费用，以 2007年为例，全省房地产企业缴纳的城市基础设施配套费等共计 150亿元，约占当年投资成本的 9.9％。税、费两项相加，已占当年房地产开发企业总成本的 26.9％。
高层住宅降价空间最大
除地价和税费刚性成本外，房地产开发企业的成本构成还有如下几项：建安造价、水电暖配套、绿化等区内配套、管理费、融资等财务费以及设计、监理等费用。
据记者调查，目前在售或新上市楼盘中，大都是前两三年拿地开建的项目，截取2007 年时的建筑成本，开发企业每平方米的建安造价为 1000元，水、电、暖等配套费用 500元，绿化等区内配套 200元，工资等管理费 300元，融资、 贷款等财务费用 400元，各种税费18％，设计、监理等费用总计50元，各项费用相加，每平方米建筑成本约为3200元。
我们在房价计算中可将每平方米建筑成本 3200元视为“ 不变量” ，那么，目前在售楼盘的成本价格构成就是：土地价格+3200元。 如此一来，只要知晓政府出让土地的价格，我们就很容易测算出当前楼价的成本了：如果政府出让土地价格为每亩 200万元，建筑容积率为1的多层住宅，每平方米成本为楼面地价 3000元+3200元，即为6200元；而建筑容积率为4的高层建筑，则每平方米成本仅为 3950元。
在房价总成本一定的情况下，房价是否下调？调整幅度多大？只要看开发商的利润大小就明了了。我们再以济南市刚刚公布的二环以内楼盘均价 6400元/平方米计算，如果该区域某楼盘是地价为 400万元/亩的小高层住宅，它的下调空间最高为 200元/平方米；如果是高层住宅，去掉每平方米 4700元的成本，其利润空间高达 1700元，房价下调的幅度自然就大了。