提要： 天业和世通成为这片区域最早的拓荒者,新东方花园( )、悉尼花乡相继与济南市民见面。在二环东路东面还有中润世纪城、富翔天地、泉印兰亭(
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1998年的流火7月，人们关注的焦点不仅仅是学子们眼里的黑色高考和那场百年不遇的特大洪水。国家23号文的出台给了中国房地产一道晴天霹雳，彻底划分出两个时代。福利分房从此成为了历史名词，房地产与福利分房和市场化商品房的双轨运行划上了句号。住宅市场化的大门就此洞开，房地产走向了市场化这条康庄大道。
2003东进号角
济南市最新规划在这一年出炉，“东拓、西进、南控、北跨、中疏”这十个字让许多人为之心血沸腾。东进成为最新吹响的号角，在二环东路东六公里的地方，济南市国际会展中心拔地而起。天业和世通成为这片区域最早的拓荒者，新东方花园（查看地图）、悉尼花乡相继与济南市民见面。在二环东路东面还有中润世纪城、富翔天地、泉印兰亭（查看地图）等楼盘，均不乏亮点之作。中润世纪城大手笔运作邀请香港明星任达华做形象代言人，开创是了济南乃至山东房地产市场上引进形象代言人的先河。这个战略性举动，在济南房地产营销历史上写下了光辉篇章，为人津津乐道。
2004泡沫之论
房价、加息、道路建设、土地政策，2004年的济南楼市并不平静，泡沫论发展迅猛，有些甚嚣尘上的态势。相比较而言，2004年是充满变数的一年。有家媒体做了一篇标题为“这个十一谁做降价第一”的稿件，但是市场却给这篇稿件判了死刑。从年初到年尾，2004年的房价没有丝毫松动迹象，人们开始呼吁买不起房，但是当时的房价和现在的来比却是超级便宜了。房价居高不下持续上涨；加息雷声大雨点小；道路挖了修，修了挖，成效不大；土地政策会不会让房价继续走高。人们在房价飞涨和对未来的疑问中走过了2004。
2005调控重拳
购房者开始用挑剔的眼光、理性的消费选择楼盘，开发商也开始勤练内功。没有哪一年象05年这样，国家连续出台的房地产政策如此力度之大、频率之高，也没有哪一年的楼市象05那样随风而起，应声而落。国家的宏观调控起到了一定的作用，济南的成交量出现了数月低迷，呈现同比下降趋势。但是，成交量的下降并不明显，房价依旧稳中有升，总体还算景气。
2006行业整军
2006年的省城楼市延续了2005年的调控主题，无论是房价还是成交量都相对稳定。值得一提的是，2006年年底的房价出现了快速上扬的势头，为2007年的疯狂奏响了序曲。但是这一年的重点在于行业规范。国家出台一系列房产新政，济南开始全面实行网上售房，推广房地产企业信用等级评价系统等措施，使得整个济南房地产行业由混乱趋向规范，终结了随便找地块、盖房子，就用麻袋装钱的暴利时代。随着土地走出“暗箱操作”，银行对行业信用门槛提高，“空手套白狼”的房地产投机商更是遭遇“绝杀令”，被淘汰出局。
2007脱缰野马
这一年的房价犹如脱缰野马，肆意狂奔，绝尘而去。2007年第二季度开始，济南房地产市场需求在长时间压抑后突然全面释放，济南楼市价格开始进入一个狂飙阶段。均价从二季度的4800-4900元每平方米上升到四季度的5600元每平米。房价狂飙的同时，调控政策也以前所未有的力度出台。银根紧缩，不断加息，提高二套住房门槛，大力修建保障性住房。同年，众多的国内一线品牌进入济南淘金，尽管大多数项目会在08、09年推向市场，但是如此多的品牌在同一年进入济南，这还是有史以来的第一次。2007年末，“拐点论”甚嚣尘上。持续的宏观调控效果明显显现，开发商们感到了资金的压力。
2008博弈拉锯
这是一个很难过的年份，无论是谁。年初打击囤地的重拳让开发商们不得不硬着头皮将到期的土地推向市场；一线城市的量价齐跌对济南的影响就是成交量的持续萎靡。老百姓的日子也不好过，想买房却不知道什么时候出手，怕买贵了后悔。观望的后果不仅仅是开发商度日维艰，同样难受的还有观望者本身。地方政府的财政收入也由于市场形势不好引起的土地流派而缩水。政府在下半年出台了一系列救市政策，然而市场依旧在低迷处徘徊。买房和卖方陷入了一场艰苦的博弈拉锯战争。但是这场战争中也有美丽的风景，进驻济南的一线品牌产品陆续上市，济南本土品牌也在产品上锐意创新，市场激烈的竞争让未来的省城楼市有了更好的起点。
1998流火裂变
市场化在1998年犹如婴儿学步，步履蹒跚。1998年当时济南的房地产市场上，多数是济南市直跟山东省直的开发企业。当时在建的也都是一些小楼盘，很多楼盘都在五六万平方米左右，还没有出现大盘，十万平方米以上的楼盘几乎没有。早期的房地产市场多数是找设计院画个图就建房子、卖房子，产品与福利分房年代的房子没有多大区别。那个年代，按揭贷款在很多人眼中还是不可思议的火星人行径。当然这种心理排斥与当时的信贷政策不无关系，贷款利率高、周期短，许多人望而却步。那年一月创刊的《齐鲁晚报》房产版的创刊号上有一篇题为《多点负债意识》的文章，既是针对按揭贷款的心理阴影所做。尽管当时存在诸多缺陷，但正是有了这一次流火裂变才让日后的房地产市场五彩斑斓、蒸蒸日上，才有了城市的日新月异。
1999辟地开天
如果现在哪家楼盘可以做到100%纯现房出售，那一定是行业最大的焦点，足以撼动整个市场、跌碎一地眼睛。而在1999年，期房销售刚刚起步，方兴未艾。从那年开始，房地产市场上的英雄们开始了他们的征途，开天辟地，建功立业。大批房地产企业崛起，无论是房改之前既有基础的还是房改后新创建的。中创地产、中联地产、达盛置业、三联城建、普利地产、三庆置业、中润置业、舜华园、中齐地产等等企业逐渐进入人们视野，20%的房地产企业占据了市场80%的份额。
那一年新世界中国地产进驻济南。他们承接了道德街棚户区的旧城改造，开发建设新世界阳光花园（查看地图）。那是济南西部早期最大的旧城改造项目，同时也是济南第一个利用港资进行的旧城改造项目。
2000城市蜕变
房地产改革走到了第三个年头，开发商们手里也有了资本积累，与福利分房年代相比，济南有了翻天覆地的变化。新建小区规模逐渐扩大，楼盘开发水平日益提高，新户型、小区景观走入了济南市民的视野。这一年，济南市民在晚报上见到了房地产开发商们的半版广告，而且享受到了现在没有的购房优惠--零首付。济南的城市面貌发生了翻天覆地的变化，再也不是灰蒙蒙的福利房了，斑斓的小区呈现在我们面前。
2001世纪曙光
21世纪元年，新世纪的画卷展开了，济南楼市也翻开了他新的篇章。这年初，《齐鲁晚报》房产版正式改版为现在的《齐鲁楼市》，那期“楼市”的编者寄语写道：“昂起头，又一个阳光明媚的春天要走来，又一个充满希望的未来期待我们去耕耘。”历经三年的市场磨练，济南房地产市场正逐步走向成熟。在人们衣食无忧之后，住的舒服些成了人们的一种追求。8层楼带电梯的房子，那一年里的一个典型事件很好的反应了人们居住需求的改变。也是在那一年，济南房地产界的品牌识别系统逐步形成并完善。
2002金字招牌
经过3年半的市场发展，2002年济南房地产市场创造了历史新高，无论是开发总量、成交量还是房价。这一年，房地产企业的品牌区分更加明显，省城楼市涌现了大批名企、名盘。三联城建开发的阳光舜城（查看地图）推向市场，无独有偶，另一处著名楼盘阳光100也是在这一年推向市场。一家本土、一家外来，两个大盘给济南带来了别样风情。也是这一年齐鲁置业的第一个精装修楼盘齐鲁·骏园推向市场，这也是济南市的第一个精装修楼盘。02年底，大地房产推出了济南市第一家纯写字楼发展大厦（查看地图）。房改历练后，齐鲁地产的一个个金字招牌卓然升起。待续