几个月来，各地房价走势格外受人关注。图为昨日重庆房交会上市民逛展观房。 新华社发
□核心提示
全运会在济南的举办，促使济南的城市地位提高，房地产市场的发展前景也逐渐高涨，房价更是节节攀升。面对日益高涨的房价，许多购房者盼望全运后济南房价会下跌。后全运时代，济南房价真会下跌吗？哪里将是全运后的济南楼市热点？济南楼市格局将如何变化？业内人士对这些问题进行了大胆预测。当然，由于市场形势的诡谲多变，这些问题的答案不是“结果”，只是“猜想”。
□猜想一：
全运会后，济南房价会跌吗？
业内预测：进入盘整期，不会跌，上涨也乏力
几个月来，济南房价是人们热衷谈论的话题，很多人用“看不懂”、“疯狂”来形容济南房价突涨。“济南房价一直在喊降声中攀升着，目前济南的房价依然疯狂。”有业内人士说。
据调查，目前济南热点区域的房地产市场相当火爆，特别是东部区域全运场馆周边的项目，更是领涨各大区域。海尔绿城全运村6月份销售的小高层，价格为每平方米8500元，目前每平方米价格为9000元，每平方米涨幅为500元。名士豪庭6月份每平方米最高单价为7800元，现在涨到8400元，上涨了600元。海信·慧园也从6月份的每平方米5200元涨到了5800元。
业内普遍认为，近期济南房价上涨速度明显，其主要原因是随着全运会的举办，购房者对全运会种种利好产生预期，直接带动了房产价格上扬。基于此，好多人预测全运会后济南的房价会适当降低，甚至许多人打算等全运会后对济南楼市进行抄底。
后全运时代，济南房价真会下跌吗？我市房产评论人赵鲁梁认为，全运后，济南的楼市将进入一个平稳期，而非低谷、崩盘期，济南的房价会在一段时间内持续盘整，不会大跌，上涨也乏力。
理由有三：一是济南的楼市在全国来说是较为正常的，价格只能算是中等，离价格泡沫还有一定的差距；二是济南作为省会城市近些年正在加大城市改造的力度，旧城改造使消费者对住房的需求量非常大，在需求支撑下，短时间内楼市不会出现降价或低谷的现象；三是在此之前一些外来房产大鳄争相进入济南圈地，使近期“招拍挂”土地价格攀高，开发商竞标拿地的价格越高，将来的开发成本也就越高，这也就促使开发商将这部分增加的成本加到房价当中，使后全运时代房价难以下跌。
我市资深地产人董法文认为，虽然后全运时代房价难以下跌，但济南一些楼盘的高价是对未来预期的透支，全运后济南房价要想再度上涨难度也很大。他说：“去年到今年6月底，真正意义上的‘刚需’基本已经消耗殆尽，7月份以来的济南楼市之所以火爆，一是因为购房者对未来消费的预期；二是通货膨胀预期的影响；三是全运利好在支撑。奥体片区附近的房价原本也就四五千元，海尔绿城全运村的房子小高层开盘起价就8000多元，多层10000多元，与济南城区一些楼盘的价格相比，差价达两三千元。全运会后，全运利好消失，通货膨胀预期影响减弱，济南一些高价楼盘要维持现价可能都不容易，涨价更是奢谈。”
□猜想二：
济南楼市热点会转向哪里？
业内预测：还是东部，至少在两三年内
“东部，还是东部，至少在两三年内这一状态不会改变，因为济南楼市的楼盘供应量会长时间以东部居首。虽然京沪高铁西客站的建设、园博会的举办、张庄机场的搬迁为西部城市建设和房地产开发提供了良好契机，但目前西部的上市楼盘和已确定的住宅土地太少了，在很长一段时间内西部楼市成不了主角。”对于全运后哪里是济南楼市热点的问题，阳光100推广部经理陶晓智说，今年以来，东部楼盘一直是成交量的“领头羊”。
据济南一家房产顾问公司的调查统计，3月份至9月份，整个济南东部楼盘成交总量占济南市区楼盘成交总量的四成，而剩余的六成则由西部、南部、北部以及中部的楼盘组成。在全运利好吸引下，海尔、黄金、中海、海信、鑫苑等一系列品牌开发商纷纷在东部拿地，拓展东部市场。全运会后，至少在两三年内，济南楼市的主要供应量还将在东部，西部、北部、南部都很难赶超。
有不少市民认为，随着东部交通、配套等的提升，全运会后，落户东部将逐渐成为一种“时尚”。“住东不住西，住南不住北”一直以来都是济南人的居住习惯，东部一直都是济南市民安家、置业的理想选择地。在采访中记者发现，大多数有购房需求的消费者表示，自己有在东部置业的计划。部分消费者表示，全运会期间，济南东部的各项配套设施得到了很好的建设，东部的居住氛围更有优势，最重要的是，众多品牌开发商云集东部，并且很多楼盘都是准现房，比期房有更大的吸引力。大量企业总部向东部迁移也使购房者看好东部的前景。据了解，重汽、黄金、鲁信、鲁银、国电等大型企业的总部已经或即将向东部迁移，一些保险公司、银行等金融机构的区域总部也将向东部迁移。
记者了解到，全运会对济南特别是东部的城市建设推动尤为显著，这将是后全运时代东部楼市持续火热的基础。目前东部城区已经构建了奥体中心、奥体中心周边、东部城区三层相互衔接的完善的道路网络，“两横三纵”的BRT网络也已经形成，“两横”即为北园大街、经十路，“三纵”为历山路、二环东路、奥体中路，目前这五条道路已全部通上了BRT公交车，这使济南东部的交通已非常便捷。在全运会的带动下，济南东部的市政重大配套也有了很大的提升。奥体中心周边为全运会建设的配套设施，包括商务酒店、写字楼等，以及省高院审判综合楼、省博物馆新馆、省档案馆新馆、省立医院东院等一些公共设施，都对完善东部城区的配套设施有很重要的促进作用。后全运时代，这些配套设施的作用将发挥出来，随着配套建设的日益完善，东部房地产业发展将大大受益。
□猜想三
济南楼市格局将如何变化？
业内预测：济南楼市将上演“大鳄决战”
山东北大资源地产公司助理总裁王焕新认为，后全运时代是国内一线房地产企业风起云涌进入济南的时代，济南楼市将上演一场“大鳄决战”。
王焕新说，当鲁能、重汽等本土实力品牌正在稳步发展之时，外来地产大鳄早已经瞄准了借全运发力的济南，开始了他们的重磅出击，于是保利、城基、中海、万年基业、天鸿、大连万达等全国一线知名房地产企业纷纷在济南安营扎寨。而就在全运会开幕临近之际，绿地、北大资源、香港世茂等强势品牌又掀起了新一轮的品牌角逐战。后全运时代，还将有万科等一大批全国性品牌房产企业以各种方式杀入济南，外来品牌开发商将在后全运时代主导济南房地产市场。从最近“招拍挂”土地的成交情况看，外来开发商携大量资金不断攻城略地，而本土企业鲜有斩获。如果在产品研发、项目管理、营销策划、品牌建设等方面没有新的举措，在后全运时代，一批本土房地产企业将沉寂下去，甚至消失。
业内人士普遍认为，后全运时代的“大鳄决战”不可避免，随之带来的将是济南住宅产品的迅速升级。像北大资源、万科、绿地等一线品牌都资金雄厚，理念先进，项目品质较高。他们进入济南将带来先进的产品理念和完善的产品研发、生产体系，从而拉动济南的住宅产品迅速升级。济南的楼市发展水平和人居环境舒适度都将上一个大台阶。
“房产大鳄之间的决战，必定加剧济南楼市的竞争，不排除有的楼盘要加大促销力度，大打价格战，届时受惠的还是我们广大的消费者。”赵鲁梁说。